【金融界】资管新规致地产融资途径收窄 商业地产证券化成趋势
发布时间：2018-04-27 来源：金融界 点击次数： 字号：小中大
2018年,资管新规一系列监管政策出台,金融监管正从制度上强调监管姓“监”,远离“牛栏关猫”、“铁路警察各管一段”的现象。而从过去20年的经验来看,融资能力是房地产企业的生命线。房地产行业过去三年融资总规模合计75950亿元人民币,其中银行授信为地产企业主要融资渠道,占比为73.81%。在国家大力呼吁地产去产能去杠杆的背景下,整体来看,银行授信全面趋紧。随着主要融资渠道的收紧,证券化和REITs作为合理平衡风险与降杠杆等金融创新工具蓬勃兴起。
房地产融资手段解析——REITs
REITs ,即房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts),以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产,以目标不动产的租金收入为主要收入来源的信托基金。REITs采用公司或信托的组织形式,以发行股份或受益凭证的方式集中投资人的资金,再由专门的基金托管机构进行托管,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,其后将综合投资收益比例分配给投资者。
简单来说,REITs是一种筹集大众资金并由专业机构管理及定向投资于房地产行业的基金。REITs是一种以发行股票或受益凭证的方式汇集众多投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
国际通行意义上的REITs在性质上类似于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs可以封闭式或开放式运行,也可以上市交易流通, REITs的主要特征体现在公开募集、以不动产资产投资为主、具有流动性、享受税收中性待遇、强调资产组合管理、严守分红派息与杠杆政策等。
REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。
1960年,世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其它金融创新一样,REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税,REITs开始成为美国最重要的一种金融方式,一般情况下REITs的分红比例超过90%。美国大约有300 个REITs在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。
国内REITs的发展
从增量时代进入到存量时代,如何盘活巨额的存量资产,成为中国经济改革的重要课题。中国政府在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”,而REITs亦在中国经历了数十年的发展历程。
目前,我国房地产ABS产品的交易结构主要采用直接转让的交易结构、类REITs结构、信托模式结构(类CMBS结构)三种交易结构。根据基础资产属性特征和融资方需求,适用的交易结构不尽相同。对应收账款、购房尾款、企业债权等既有债权,通常采用直接转让的交易结构。对写字楼、科研办公楼、仓储物流中心等不动产,其项目公司股权可以过户给私募基金,专项计划持有私募基金份额,即过户型REITs,通常采用类REITs交易结构;或者以公寓酒店、度假村、购物中心,社区商业、写字楼等不动产为抵押,信托计划发放信托贷款(或委托贷款),专项计划持有信托受益凭证,即抵押型REITs,通常采用信托模式结构。对收益权证券化,需要将收益权转为债权,适合采取信托模式的交易结构。
在增信措施方面,不同类别的房地产ABS所采用的增信措施表现有所差别。抵押型REITs通常可不设置额外的增信措施,但也有部分产品设置了如第三方流动性支持、差额补足等额外增信措施。收益权证券化及抵押型REITs,通常会设置多重增信,如物业质押、项目公司股权或现金流权质押、超额覆盖、准备金/保证金账户、第三方流动性支持、保证担保、差额补足等。既有债权证券化在交易结构设计方面,既有债权证券化可能会设置循环结构、不合格资产赎回等安排,以及准备金/保证金账户、担保保证、超额抵押/超额覆盖、流动性保证、差额补足等增信措施。
房地产ABS在短期内私募抵押型REITs和类REITs是主流,与国际接轨发展标准公募REITs是趋势。
中国在 REITs 产品模式的选择有两种:债券型和股权型。两者的区别主要在于发行设立机构的不同,同时也表示着银监会与证监会的分歧。前者主张 REITs 不上市交易,由商业银行与投资信托公司发行,并在其间流通,后者主张由国内的券商来控制REITs,通过上市交易来进行运作。
选择REITs时应选适当配置国外规模较大、交易活跃且累计回报率稳定的REITs产品以及投资标的质量高例如地段好、出租率高、往期收益率高等。根据2017年12月27日,戴德梁行发布的2017《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》显示,国内REITs发行呈现出井喷式增长。截至2017年10月,国内已成功发行商业房地产资产证券化产品共计43单,总发行规模1262.2亿元,其中类REITs产品共26单,发行规模609.5亿元。截止到2017年12月20日,2017年国内市场共发行16单类REITs产品,发行总额379.67亿元,较2016年增长156.10%。而在多个REITs产品当中,勒泰商业地产集团去年于境内发行REITs产品—中联前海开源-勒泰一号尤其出色。
2017年8月3日,勒泰商业地产在境内成功发行首单房地产投资信托基金(“REITs”)产品—“中联前海开源-勒泰一号”。该产品底层资产石家庄勒泰中心至今已运营四年多,具有稳定的收入、开创性的设计和运营理念,是勒泰品牌的浓缩样板。此项目坐落于石家庄市中心,项目总体量超62万平方米,入池的裙楼购物中心建筑面积38万平米,于2012年开业,出租率逾95%,拥有400余个高质量租户,开业即为石家庄填补城市品牌空白58个,项目日均客流量达10万人次,其所打造的潮流、时尚城市综合体项目一经开业即成为石家庄市的文化娱乐地标,及国家首家获评AA##景区的购物中心。而勒泰商业地产集团联合国内领先的REITs团队中联基金,成功设立“境内首单不依赖主体评级REITs产品”,于深交所挂牌交易。
勒泰一号的发行成功开创了中国金融资本市场的先河,对勒泰集团正在探索的“商业地产+金融”双翼发展战略具有里程碑意义。勒泰集团金融事业部总裁张妍表示,勒泰一号将以稳定、可预期的资产现金流为支撑,加快勒泰集团资金周转效率,优化财务结构,提升集团在商业地产和金融领域的结构布局、资源优势及品牌影响力。对运营较为成熟的物业打包设立REITs并在公开市场发行,实现资金快速回笼,同时持有部分REITs份额,享受未来分红和物业升值收益,将成为勒泰集团的长期发展方向。
业内前景看好 REITs推动市场发展
业内专家认为,作为完全按照国际标准REITs模型设计底层架构的证券化产品,该产品的顺利落地,极大地推进了国内REITs市场的发展,也为非一线城市优质商业物业获得资本市场支持提供了可行路径和成功范例,并为推动标准化权益型公募REITs发展、引导投资者回归证券化以底层基础资产为核心的本源,进行了有益的铺垫和探索。中国证监会债券部副处长闫云松亦评价其“意义重大、方向正确,值得行业研究”。
勒泰集团积极开展商业不动产资产证券化、商业地产私募基金和房地产信托基金、资产并购等多元化业务。依托“勒泰一号”REITs产品,在中国内地积极申请互联网金融牌照,研究互联网金融的创新业务模式、产品形态以及基于大数据和云平台的移动终端产品,产品将围绕房地产全产业链投融资平台,同时涉足基金等板块,在互联网领域打造从产品、平台到客户的一体化融资平台。除石家庄勒泰中心外,勒泰集团在多地拥有优质商业地产项目,这些项目亦有逐步完成资产证券化的安排,张妍指出:“资产证券化是勒泰实现资金回流、降低杠杆、提升资产运营效益的重要手段。在时间安排方面,由于目前国内资产证券化对标的物业的选择还是偏向于成熟运营的物业,勒泰将结合这一现状,未来可能优先考虑对唐山远洋城进行证券化安排。但同时,市场上出现了以培育期的商业为标的物业的不动产证券化产品,以及PRE-ABS的产品模式,因此也在考虑能否将处于培育期的唐山勒泰中心和邯郸勒泰城的证券化安排提上日程。勒泰不会停止对金融创新的尝试与探索,打造公募REITs是盘活存量商业资产的平台,也是长期的战略方向。”
